公募REITs擴募迎來又一標志性事件。

4月16日晚間，博時基金發布關于博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金擬第二次擴募并新購入基礎設施項目的公告，這也意味著公募REITs即將迎來首單二次擴募的項目。

早在2023年6月16日，首批公募REITs擴募項目正式在滬深交易所上市，據Wind數據統計，截至今年4月16日，已有4單擴募項目正式上市，實際擴募金額突破50億元，還有1單正式獲批等待發售，其他多個擴募項目持續推進，公募REITs“首發+擴募”雙輪驅動的格局進一步深化。

公募REITs迎來首單二次擴募項目

4月16日，博時基金發布《關于決定博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金擬第二次擴募并新購入基礎設施項目的公告》。

根據第二次擴募方案草案，該基金擬通過第二次擴募發售募集資金，新認購招商蛇口產業園3期專項計劃資產支持證券并持有其全部份額，最終持有光明項目（二期擴募）及南油項目。具體來看：

（1）光明項目（二期擴募）：位于深圳市光明新區鳳凰辦事處高新園區25號路以南的招商局光明科技園B地塊B1B2棟、B5棟、B6棟、B7棟、B8棟，其中B1B2棟業態為研發辦公，B5棟和B6棟業態為研發廠房，B7棟和B8棟業態為配套宿舍。

（2）南油項目：位于深圳市南山區媽灣大道前海易港中心及深圳市南山區南山街道前海媽灣片區十八開發單元前海易保園區的W6倉庫及輔助樓、W7倉庫。

此次擬購入基礎設施項目的交易對方，即基金新購入基礎設施項目的原始權益人為招商蛇口。

博時基金同時稱，本次變更尚需國家發展改革委申報推薦、中國證監會作出準予變更注冊的批復、深交所基礎設施基金產品變更申請和基礎設施資產支持證券相關申請審核通過并經基金份額持有人大會決議通過。上述程序能否全部履行完畢，以及全部履行完畢的時間，均存在不確定性。

據悉，博時招商蛇口產園REIT于2021年6月7日公告成立，首次發行份額于2021年6月21日在深交所上市，并于2023年6月16日完成第一次擴募份額上市。基金成立以來投資運作穩健，已持有基礎設施項目運營情況良好。

截至2024年12月31日，博時招商蛇口產業園REIT的基金份額凈值為2.2227元，基金份額總額為1,421,130,866份，本基金合并財務報表（經審計）資產合計3,686,882,315.25元，負債合計528,106,279.63元，所有者權益合計3,158,776,035.62元。

REITs市場“首發+擴募”，雙輪驅動格局進一步深化

早在2023年6月16日，REITs市場迎來了里程碑事件——首批基礎設施公募REITs擴募項目正式在滬深交易所上市，分別為博時蛇口產園REIT、中金普洛斯REIT、紅土創新鹽田港REIT、華安張江光大REIT。這意味著，REITs市場開啟了“首發+擴募”雙輪驅動格局。

在2025年，REITs擴募正進入加速度。3月26日，華夏北京保障房REIT擴募申請正式獲得證監會批復和上交所無異議函。這是國內首單保租房REITs擴募項目，本次擴募擬購入項目有四個，分別為房山區朗悅嘉園、通州區光機電、大興區盛悅家園及海淀區溫泉凱盛家園，均位于北京市。截至2024年末，上述項目評估總值合計約8.3億元，出租率分別為92%、94%、92%、98%。

3月31日，國泰君安東久新經濟REIT產品變更暨擴募份額上市申請，已獲得中國證監會和上交所的受理。

此外，華夏華潤商業REIT也申請擴募，為消費REITs首單擴募項目。同時，中航京能光伏REIT、國泰君安臨港創新智造產業園REIT、富國首創水務REIT的擴募均被受理并獲得反饋。

隨著公募REITs不斷擴募，標志著公募REITs市場“首發+擴募”雙輪驅動格局進一步深化，也是公募REITs常態化發行的有力體現。

業內人士介紹，公募REITs擴募并新購入基礎設施項目是指已上市的公募REITs通過增發份額收購資產。擴募項目的穩健推進，有利于加快形成存量資產和新增投資的良性循環。合理擴大有效投資，對于推動REITs市場形成“首發+擴募”雙輪驅動新格局具有重要意義。

REITs年內漲幅逼近14%

自2020年4月試點啟動以來，公募REITs市場如火如荼發展，今年以來更是獲得資金青睞。

數據顯示，截至4月16日，已上市的64只公募REITs今年以來二級市場漲幅達到13.93%，表現要明顯好于同期A股市場主流指數。這些產品成立以來的平均漲幅也到28.77%。

具體來看，今年43只公募REITs產品漲幅超10%，10只產品二級市場漲幅超20%，表現最好的華夏首創奧特萊斯REIT，今年漲幅達到44.25%，此外華夏大悅城商業REIT、嘉實物美消費REIT漲幅也超過30%。

不僅如此，今年公募REITs產品供給力度不斷加大，有望再迎發行大年。Wind數據顯示，截至4月16日，2025年以來已成立6只公募REITs，發行總規模為100億元。此外，還有11只公募REITs已經申報，部分產品獲得反饋。

業內人士表示，REITs與股票、債券的相關性極低。當下，無風險利率處于下行通道，國債收益率長時間在歷史低位區間震蕩。在此情形下，REITs高分紅的特性愈發凸顯，使其擁有獨特的配置價值。

不過，也有人士提醒，部分REITs產品的估值已經處于較高水平，投資者需要警惕估值過高的風險。另外，宏觀經濟形勢和政策變化對REITs市場的影響較大，投資者需要密切關注。