證券時報(bào)記者 張達(dá)

近日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動方案》（以下簡稱《行動方案》）在大宗消費(fèi)更新升級行動方面明確提出，更好滿足住房消費(fèi)需求，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。這是中央首次在促消費(fèi)文件中強(qiáng)調(diào)穩(wěn)樓市并提出相應(yīng)舉措，體現(xiàn)了中央穩(wěn)預(yù)期、強(qiáng)信心的決心。

值得注意的是，在多項(xiàng)穩(wěn)樓市舉措中，《行動方案》重點(diǎn)提及了住房公積金政策優(yōu)化方向。接受證券時報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《行動方案》特別重視發(fā)揮住房公積金作用，涉及繳存、提取、貸款的全鏈條，這在近期房地產(chǎn)市場相關(guān)政策中屬于首次，充分體現(xiàn)了住房公積金制度在提升繳存人住房支付能力、充分釋放剛性和改善性住房需求，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)方面能夠發(fā)揮的重要作用。適時降低公積金貸款利率，將進(jìn)一步降低購房者置業(yè)成本，也有望為個人住房商業(yè)貸款利率的下調(diào)釋放一定空間。擴(kuò)大公積金使用范圍、支持提取付首付同時貸款，可有效緩解首付款壓力，同時賦能居住服務(wù)領(lǐng)域。

1  當(dāng)前公積金利率已成后續(xù)商貸利率下調(diào)堵點(diǎn)

在更好滿足住房消費(fèi)需求方面，《行動方案》除了涉及城中村改造、專項(xiàng)債收購存量商品房、落實(shí)稅收政策等，重點(diǎn)提及的措施是住房公積金政策的優(yōu)化，其中首次明確提出“適時降低住房公積金貸款利率”，這也是此前市場期待和呼聲較高的政策之一。

“回溯商業(yè)貸款與住房公積金貸款近年來調(diào)整過程，自2019年商貸利率換‘錨’成5年期以上貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）以來，5年期以上LPR已累計(jì)調(diào)降125個基點(diǎn)，其間各城市的浮動加點(diǎn)數(shù)也有不同程度的降低，而5年期以上公積金貸款利率自2019年以來僅調(diào)降2次共40個基點(diǎn)。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜告訴記者，年內(nèi)適時降低公積金貸款利率，將進(jìn)一步降低購房者置業(yè)成本，而公積金貸款利率下調(diào)，也有望為商貸利率的下調(diào)釋放一定空間。

根據(jù)中國人民銀行公布的最新數(shù)據(jù)，2月個人住房新發(fā)放貸款（本外幣）加權(quán)平均利率約3.1%，比上年同期低約70個基點(diǎn)。而當(dāng)前5年以上住房公積金貸款利率為首套2.85%、二套3.325%。去年底有部分城市個別銀行的首套房貸利率降至2.6%，曾出現(xiàn)商貸與公積金貸款利率“倒掛”現(xiàn)象，不久后商貸利率便上調(diào)至不低于公積金貸款利率。

在申萬宏源房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師袁豪看來，商貸利率持續(xù)下行，但公積金貸款利率自2024年5月調(diào)整以來持續(xù)不變，當(dāng)前公積金貸款利率已成為后續(xù)商貸利率下行的堵點(diǎn)。《行動方案》強(qiáng)調(diào)“適時降低住房公積金貸款利率”，后續(xù)商貸利率也將有更大下降空間，這將推動租金回報(bào)率與商貸利率息差收窄，房產(chǎn)配置性價(jià)比提升，居民購房積極性也會持續(xù)提升。

“今年《政府工作報(bào)告》提出適時降準(zhǔn)降息，未來公積金貸款和商業(yè)貸款利率的利差也將越來越小。在此背景下，《行動方案》提出降低住房公積金貸款利率，一方面是響應(yīng)《政府工作報(bào)告》，另外一方面也是為商業(yè)房貸利率下調(diào)留有空間。”上海易居房地產(chǎn)研究院院長丁祖昱說。

2  擴(kuò)大公積金使用范圍賦能居住服務(wù)領(lǐng)域

除了降低公積金貸款利率，《行動方案》中還提出，“擴(kuò)大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進(jìn)靈活就業(yè)人員繳存試點(diǎn)工作”。國家發(fā)展改革委副主任李春臨在國新辦提振消費(fèi)有關(guān)情況發(fā)布會上也表示，擴(kuò)大住房公積金使用范圍等政策，相關(guān)職能部門在積極推進(jìn)。

對于“擴(kuò)大住房公積金使用范圍”，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟對記者表示，去年底以來，有不少城市已經(jīng)自主推動住房公積金使用范圍擴(kuò)大，比如擴(kuò)大對租賃提取的支持，跨城市購房提取和代際互助提取，維修、裝修、加裝電梯甚至繳納物業(yè)費(fèi)為目的的提取等。

丁祖昱也表示，從目前北京、上海、深圳等重點(diǎn)城市支付物業(yè)費(fèi)、加裝電梯或更新老舊電梯、用于房屋住宅專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌與補(bǔ)建等的試點(diǎn)來看，未來住房公積金的使用范圍也許可以從住房金融工具進(jìn)一步向綜合性居住保障體系轉(zhuǎn)型，一方面可以提高租房租賃提取，另一方面則可以從老舊小區(qū)改造及支付物業(yè)費(fèi)等居住服務(wù)領(lǐng)域著手。

對于“支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款”，丁祖昱認(rèn)為，這打破了原有“先付首付再提公積金”的流程，可有效緩解首付款壓力，降低購房門檻，對市場促進(jìn)力度較大。

近日，深圳、河南省均優(yōu)化了住房公積金政策，其中，深圳提出貸款最高額度提高至231萬元、調(diào)整最低首付款比例、優(yōu)化多子女家庭貸款政策、加大利息補(bǔ)貼力度等；河南省提出放寬貸款限制、提升貸款額度、支持多子女家庭貸款政策、支持“住房公積金直還”模式等。浙江省在《大力提振和擴(kuò)大消費(fèi)專項(xiàng)行動實(shí)施方案》中提出，支持繳存人提取個人賬戶住房公積金支付購買新建商品房首付款。

吳璟進(jìn)一步對記者表示，《行動方案》特別重視發(fā)揮住房公積金作用，涉及繳存、提取、貸款的全鏈條，這也是近期房地產(chǎn)市場相關(guān)政策中首次提及，體現(xiàn)了住房公積金制度在提升繳存人住房支付能力、充分釋放剛性和改善性住房需求，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)方面能夠發(fā)揮的重要作用。

3  進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)釋放住房改善需求

在更好滿足住房消費(fèi)需求方面，《行動方案》中還提出，“落實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策”。

在陳文靜看來，本次政策更加強(qiáng)調(diào)“落實(shí)”，或意味著房地產(chǎn)有關(guān)稅收政策更多是前期已經(jīng)出臺政策的落實(shí)見效。去年底，房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策包括降低契稅稅率、調(diào)整一線城市增值稅政策以及降低土地增值稅預(yù)征率下限等。

不過，國海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊則對記者表示，在稅費(fèi)方面，進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)也是關(guān)鍵舉措。例如，可考慮取消二手房交易中的個人所得稅。目前，一線城市出售二手房時，若滿足“滿五唯一”條件可免征個人所得稅，但出售滿五不唯一的二手房時，需繳納出售計(jì)稅價(jià)格與房產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓過程繳納的稅金差額的20%，或者按出售計(jì)稅價(jià)格的1%繳納個人所得稅。這一政策限制了部分改善性需求的釋放。

“二手房市場是保障房地產(chǎn)市場健康循環(huán)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它不僅能為新房市場釋放需求空間，還能滿足不同層次購房者的需求。尤其是對于有改善居住條件的家庭來說，置換需求應(yīng)得到大力支持。取消個人所得稅將放寬置換的挑選時間，降低交易成本，為居民置換住房提供有力支持，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。”夏磊說。