李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

某日上午，房協的朋友拉我去開會，討論他們的一個大計劃：建立一個面向全市的商品房“以舊換新”大平臺。朋友告訴我，和其他城市的平臺不同，這個平臺把開發商、中介企業、商業銀行、裝飾裝修企業、家具家電企業等凡是房產置換鏈條上的機構，都集合在一起。而且，還要求所有涉及的企業、機構都得給購房者讓利，讓“以舊換新”跑出規模來。

現在，樓市面臨的大問題是循環不暢：一邊是業主“賣房難”，美好人居的升級消費實現不了；另一邊是新市民和年輕人“上車難”，買不到合適的房源。同時，開發商的新盤又“去化難”。商品房“以舊換新”，各個環節通力合作，降低交易成本，沒房一族得其產，有房一族優其產，開發商資金鏈的壓力緩解，地方政府穩樓市的壓力消弭，可謂各得其所。

近期，各地官方、非官方的“以舊換新”活動挺熱鬧，市場關注度挺高，根據各地報道，均有幾千組客戶登記意向。但一圈聊下來，發現真正下定金買新房的客戶不多，只有十幾組。當然，賣掉二手房需要幾個月，也阻礙了“賣舊買新”實現閉環，但問題可能并不在此。關鍵是，著眼點在賣房子上面，還是買房人上面，這是決定住房政策成效的基礎。

具體來說，不管是中介傭金減免，還是新盤折扣優惠，表面看，確實有“折上折”的專屬優惠，但事實上，在中介行業內卷、開發商內卷的情況下，很多優惠要么其他渠道也能獲得，要么名不副實，而消費者權益和購房訴求等方面的著力好像不多。比如，“無責退訂”兌現不了、交易的房子有瑕疵、特惠變普惠，怎么處罰開發商和中介，這些貌似都沒有明確的政策。

這恰恰才是政策最該著墨之處。再比如，很多二手房可居性不足，要么是室內或樓道破敗、賣相不好，要么是公共設施缺配減配。新房配套服務短缺問題也很普遍，這就導致大家參與的積極性較低。過去，房價上漲可謂“一俊遮百丑”，靠售樓處忽悠、媒體代言就能把房子賣掉。現在，幾乎每個人都直接或間接經歷過樓市的周期起落，對商品房營銷套路也略知一二。

因此，如果還堅持口惠而實不至的優惠，疊加鋪天蓋地的宣傳，就能把市場情緒調動起來，把頹勢扭轉，已是“老皇歷”了。筆者認為，好的樓市政策，一定是從購房者出發，實現他們的住房愿望，間接達到政策的目的。當市面上“好房子”沒那么多、當產品不給力的時候，我們就得靠實實在在的優惠來吸引參與者。而這些，恰恰是各地“以舊換新”所欠缺的。

比如，開發商承諾，“以舊換新”房源價格永遠比其他渠道優惠多1個點；中介機構承諾，“以舊換新”傭金比其他渠道少0.5個點；銀行承諾，“以舊換新”的房源按揭利率低5個基點；“以舊換新”房源契稅或個稅減半，“以舊換新”房源若一周內不退訂，涉事開發商進入“黑名單”。當我問到那位朋友，有沒有這些規定，對方無奈地搖搖頭。

住房需求潛力很大，但要注意的是，這種需求已從“有沒有”轉向“好不好”，即便是剛需也不再是“只為上車”的訴求。推動“以舊換新”的好事做好、推動商品房市場循環的實事做實，就得在供給側改革做工作，也就是二手房和新房補短板，從居住者（而不是賣房子）的視角出發，把缺失的配套和服務補上來，這也是為過去買單，也是住房政策回歸本源。

這是修復信任關系、契約關系不得不經歷的過程。最后再講一點，筆者打聽了很多城市，發現都沒有實現二手房交易帶押過戶。其實，這是促進“以舊換新”的好政策，既能縮短交易周期（不讓購房者多跑腿），還能降低成本（砍掉贖樓過橋成本）。為啥無法實現？銀行擔心貸款跑了，中介擔心代理過橋收益沒了，登記機構擔心風險承擔。這最能說明問題，各有各的小算盤，唯獨沒有從消費者的福利出發，都說好的政策無法出爐，需要我們深思。

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