已經發展了40多年的物業服務行業，經歷了規模擴張和上市熱潮后，又一次走到了瓶頸期。

中物研協發布的數據顯示，2024年以來，重慶、銀川、青島、武漢等城市已有超過100個小區實現了物業費下調，降費幅度在20%-35%之間。

中指研究院數據顯示，截至2024年12月，武漢、南昌、青島、重慶、南京、常州等6個城市的物業服務價格指數都有所下跌。

近期，60家上市物業企業披露財報，數據顯示，2024年上市物業企業凈利潤均值同比驟降19.7%，毛利率從鼎盛期的30%跌至19.2%，凈利率降至4.2%。資本離場與股價下跌，加劇了物業企業的生存壓力。

從被詬病為“躺著賺錢”到內卷式的“深耕服務”，一場行業變革在悄然展開。面對困境，物業企業正通過退出低效項目、獨立拓展新賽道、參與老舊小區改造等方式尋求突圍。

業主價格談判意識覺醒

在某一線城市郊區新交房樓盤業主群內，業主們最近一直在熱烈地討論著“換物業降費”的話題：

“等入住率達標了，就立刻成立業主大會，到時候就可以跟物業談降費問題了。”

“如果不同意降費，就在物業合約到期后更換一家物業公司。”

該樓盤業主張澤向第一財經解釋了為什么業主都希望物業降費或者更換物業的前因后果：“這個小區是在去年年底交房的，當時樓盤還存在不少質量問題，過半業主拒絕收房、等待整改，三個月后各種問題才逐步整改完畢，業主們陸續開始收房，這時候物業強制要求業主補齊從去年年底開始計算的物業費，實際上那三個月業主沒有拿鑰匙、更沒有居住。”

此外，該樓盤業主還對物業一些服務問題表達了不滿，比如直到入住都沒有完善好門禁制度和人臉識別，但是卻急著收費。

然而，從法律層面來說，張澤等業主在購房時就簽訂了一份物業服務合同，雙方已經約定，如果樓盤達到交房條件，業主就應該繳納物業費。

張澤告訴記者：“問題的關鍵是，物業是開發商關聯的公司，購房時已經一并簽了物業合同，這不是我們可以選擇的，而近5元/平方米/月的物業費，放在郊區來說也是比較貴的。我最近看到重慶、南昌、青島、杭州等很多城市的物業公司都在降費，物業應該改變他們繼續‘躺著賺錢’的觀念了。”

小區業主們算了一筆賬，小區一共有約10萬平方米的建面，算起來物業公司一年的基礎物業費收入就達到500多萬元，再加上電梯廣告、停車費、快遞柜收益，物業公司是穩賺不虧，即便是降費后也肯定有其他物業公司愿意來投標。

物業公司真的像業主們認為的那樣是“躺著賺錢”的暴利生意嗎？

對此記者采訪了一位在物業行業已經十多年的資深從業人士。該人士稱，像上述案例中的剛需電梯小區，一年有幾百萬元的基礎物業費收入是較為常見的，這些收入過半都要花在人員成本上。

“一般來說，物業公司用到的人員包括保安、保潔、綠化園藝、工程維修、客服管家等，配備的人員數量直接影響著物業服務質量，我所在的公司把服務分成了好幾檔，檔次越高，人員成本就越高，不少豪宅收取10元以上的物業費，他們可以給每戶配備24小時響應的一對一管家，會提供很多專屬服務。”

該人士表示，物業公司還有一些支出大頭，包括設備設施的維護、暴雨臺風天氣的突發應急、社區活動等。而公共區域產生的收益，如電梯廣告、車庫停車費等，根據民法典，在扣除合理成本之后，應該是業主共有的。此外，還需要考慮到多數小區都存在一定的欠繳率。

“有些物業公司，它的工程維修響應都很及時，遇到突發情況應對得當，這就意味著必須配備更多人員，人員成本就更高；還有一些小區，它的物業每年都向業主返還公共收益，那就不存在侵吞公共收益的情況。而差的物業服務，就存在費用不透明、垃圾清掃不及時、綠化缺少維護、維修遲緩等現象，這就意味著物業公司成本比較低。所以評判物業公司收費高低，關鍵要看是否‘質價相符’。”該人士解釋道。

13家上市物企虧損

在房地產增量擴張的年代，物業服務行業也跟著“跑馬圈地”，曾經歷過規模擴張、物業費不斷上升、資本青睞的鼎盛期，但時至今日，物業服務還是一門好生意嗎？

1981年3月，全國第一家物業管理公司——深圳市物業管理公司誕生。此后，物業管理行業在我國迅速發展，各地物業管理企業和從業人員數量迅速增加。國家統計局數據顯示，截至2023年年底，我國物業管理企業達到37.5萬個，較2018年末增長59.8%，全國物業企業法人單位從業人員總數854.3萬人。

2019年至2021年，物業服務行業經歷了一輪上市潮，由于具備穩定的現金流以及不斷增長的新拓面積、儲備面積，資本市場給了物業服務企業高估值，有頭部公司一上市就突破千億市值。

然而近兩年來，物業行業發生了極大的變化，降價潮席卷全國、規模增長乏力、資本淡漠離場，物業企業不得不走向轉型與重塑。

最近，有60家上市物業服務企業披露了2024年全年財報。根據克而瑞物管統計，2024年60家上市物企毛利潤均值9.1億元，同比下降2.2%；凈利潤均值1.9億元，同比下降19.7%。

若把時間撥回到2021年——也就是物業企業上市潮最兇猛的那一年，那時候物業企業的盈利數據確實不錯，整體毛利率水平在26%左右，大中型企業毛利率接近30%；物企整體凈利率水平在2021年時超過10%，大型企業超過15%。這樣的盈利表現甚至超過了多數房地產開發商。

然而時隔三年，上市物業企業的盈利能力已經大幅下滑。據克而瑞物管統計，受物業費降價、人力成本持續上升等因素影響，59家上市物企平均毛利率為19.2%；毛利率下滑疊加資產減值等導致整體凈利率降至4.2%。大型物業企業的凈利率下降幅度更大，2024年的整體凈利潤率僅為0.3%。

據觀點指數發布的《2025物業服務卓越表現報告》，2024年，60家樣本上市物企歸母凈利潤總計109.6億元，較2023年度的135億元同比下滑18.81%，虧損企業數量持續擴大至13家。

過去，物業行業被認為是具有持續穩定收入的“現金奶牛”，但現在上市物企出現了現金流承壓情況，2024年60家上市物企現金及現金等價物總額下降至1137.3億元，同比下降6.9% ，增速較去年同期下降17.6個百分點。

由于房地產市場從增量走向存量，上市物企的營收增速也在收窄，2024年60家上市物企營收總額增長至2858.1億元，同比增長3.9%，增速較去年同期下降3.6個百分點。

許多物業服務企業在上市之際曾描繪過“社區增值服務”的美好前景，物業公司希望圍繞業主構建社區消費生態，在社區里做家裝家居、社區零售、房產經紀等服務，提高盈利能力，不過這些生意要與阿里、貝殼、美團、京東等大公司直接競爭，并非易事。從數據來看，“社區增值服務”并未出現高增長。從2021年至2024年，60家上市物業企業的社區增值服務占總營收比重從15%一路降到了11.9%。

物業企業的“大象轉身”

伴隨著物業降費潮的，還有資本對這個行業的淡出。過去兩到三年，上市物企的股價大幅下降，由過去的幾十塊，現在變成了幾塊錢、幾毛錢。

以世茂服務為例，該公司在2021年4月曾達到27元/股的歷史高點，現在僅為0.8元/股；新城悅服務2021年4月時達到26元/股，現價為2.8元/股；碧桂園服務2021年6月時曾達到84元/股，現在則為6.9元/股；融創服務2021年6月的股價為28元/股，現在降至1.68元/股。

股價下滑背后，是資本市場對物業服務行業成長性與獨立性的擔憂：在依賴地產母公司輸送業務、持續擴張的時代過去后，物業企業是否具備獨立開拓、爭奪市場的能力？另一方面，物業企業作為“現金奶牛”，在部分房企爆雷時期，被擺上貨架出售換取資金救地產板塊，這些情況也讓物業股股價和估值被拖累。

這種與母公司地產平臺之間的復雜聯系，時至今日仍深刻影響著物業企業。比如年報遲遲未發的新城悅服務，由于在計劃發布年報前，被啟動了與關聯方之間的資金往來調查，其全年業績無法按期披露，一直處于停牌狀態。

危中有機，在近期一場物業行業論壇上，多位物業企業負責人都表示，行業的舊模式正在被顛覆，現在有很多困難和問題，但也同時存在很多希望。

面對行業“內卷式”競爭，已經有多家頭部物業企業宣布退出低質低效項目。比如萬物云2024年全年退出53個住宅項目，涉及飽和收入2.86億元；世茂服務退出6090萬平方米；彩生活終止合約面積5860.8萬平方米；中海物業退盤4450萬平方米。

許多企業在擺脫原有的慣性，在獨立拓展優質賽道的優質客戶，比如中海物業宣布在學校、醫院賽道持續發力，2024年在管數量分別超過95個、50個；招商積余宣布聚焦醫院、交通、IFM等業態，新簽合同額分別同比提升95%、46%、11%；融創服務在高端住宅發力，新增飽和收入超過9000萬元。

今年中央提出要把2000年以前建成的城市老舊小區都納入改造范圍，實際上這也是在對物業企業釋放增量紅利，物業企業通過承接改造后項目的長效管理，能夠獲得更多增量市場，在這一領域，保利物業已通過“政府+企業+居民”三方合作模式，在長三角地區接管超200個改造小區，帶動營收增長25%。

中物智庫認為，物業行業目前正站在歷史性的拐點上，一場關于生存邏輯的深刻變革悄然展開。當房地產黃金時代落幕，物業企業如同大象轉身，從追逐管理面積的“量變”轉向深耕服務價值的“質變”，當AI、物聯網等新技術深度融入服務場景，當“好房子、好服務”從口號落地為行業標準，這場價值深挖的征程才剛剛開始。