4月14日晚間，蘇寧環(huán)球(000718)發(fā)布2024年業(yè)績報告。2024年，公司實現(xiàn)營收21.21億元，同比微增0.36%；實現(xiàn)歸母凈利潤1.65億元。期內，面對市場下行壓力，公司通過精細化運營實現(xiàn)“三費”動態(tài)平衡：銷售費用增長6.28%以強化市場開拓，管理費用、財務費用分別下降11.09%和29.87%，展現(xiàn)出較好的成本控制能力。

良好的財務水平成為公司年報最大亮點。年報顯示，2024年公司經營性現(xiàn)金流凈額同比增長2.89%至5.23億元，剔除預收款項后的資產負債率降至29.08%的歷史低位，遠優(yōu)于目前約38家已發(fā)年報上市房企54%的平均水平。同時，公司十分重視股東回報，2024年擬每10股派發(fā)0.40元，合計派發(fā)現(xiàn)金紅利1.2億元（含稅），實施完成后，2023—2024年公司股利支付率分別為33.33%、183.72%，分紅比例大幅上漲。這一系列數據印證了公司“低負債、高收益”戰(zhàn)略的有效性和踐行可持續(xù)發(fā)展的前瞻性，為后續(xù)發(fā)展筑牢安全底盤。

地產主業(yè)穿越周期 優(yōu)質土儲夯實根基

2024年，蘇寧環(huán)球堅持“穩(wěn)健經營、穩(wěn)中求進”的經營理念，在行業(yè)變局中展示出強大的經營韌性。

其中，作為核心業(yè)務的地產板塊展現(xiàn)出較強抗周期特性。Wind數據顯示，在已披露年報的約38家A股房企中，僅11家實現(xiàn)營收正增長，半數企業(yè)凈利潤跌幅超30%。對比之下，公司地產板塊實現(xiàn)營收16.55億元，同比增長2.74%，表現(xiàn)相對亮眼。

根據2024年南京地產公開數據，公司南京濱江雅園和榮錦瑞府項目的單盤銷售在板塊內名列前茅。其中，濱江雅園項目預售比例高達90.31%，并已實現(xiàn)全盤交付；榮錦瑞府作為改善型品質樓盤，項目一期也已完成交付，報告期內新開工面積達6萬平方米，項目運行態(tài)勢良好。此外，吉林天潤城四街區(qū)項目實現(xiàn)部分交付。已交付項目贏得了消費者的廣泛好評，有效提升公司聲譽及品牌影響力。

此外，在戰(zhàn)略布局方面，得益于早年精準購地策略，公司積累了豐富且優(yōu)質的土地儲備。截至報告期末，公司累計土儲達158.99萬㎡，具有較為突出的土地成本優(yōu)勢，主要集中于長三角經濟發(fā)達地區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿Υ螅沙浞譂M足公司后續(xù)項目建設需要，為公司帶來持續(xù)且穩(wěn)定的利潤收益。

同時，優(yōu)越的土地儲備可助力公司有效抵御房地產行業(yè)下行周期及市場波動風險，保持長期穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢。隨著首付比例下調、限購松綁等政策組合拳持續(xù)發(fā)力，疊加房地產新周期開啟，公司地產業(yè)務有望借勢加速回暖。

“地產+醫(yī)美”雙向賦能，構建差異化競爭力

在鞏固房地產業(yè)務的同時，蘇寧環(huán)球持續(xù)深化醫(yī)美產業(yè)布局，推動“地產+醫(yī)美”雙主業(yè)協(xié)同發(fā)展。年報顯示，2024年，公司醫(yī)美業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入 1.79 億元，逐步成為第二條營收增長曲線。資料顯示，公司旗下“蘇亞醫(yī)美”品牌的業(yè)務范圍涵蓋各項手術類及輕醫(yī)美類服務項目，在區(qū)域市場具有較強的競爭力。

“蘇寧環(huán)球‘地產+醫(yī)美’的協(xié)同效應正在釋放新動能，這種雙向賦能模式可以構筑更強核心競爭力的商業(yè)生態(tài)，”業(yè)內人士指出，“一方面，地產板塊為醫(yī)美擴張?zhí)峁┑统杀疚锢砜臻g和品牌背書，另一方面，醫(yī)美業(yè)務則通過提升商業(yè)綜合體消費能級，反哺地產價值提升。”

公司表示，2025年計劃在蘇南新開醫(yī)美機構，持續(xù)擴大公司醫(yī)美業(yè)務版圖，并利用公司自有物業(yè)，盤活存量資產，降低運營成本，充分發(fā)揮業(yè)務協(xié)同效應。機構指出，該布局有望進一步激發(fā)公司醫(yī)美板塊業(yè)務活力，從而打開更大的成長空間。

事實上，醫(yī)美、新消費板塊因具備顯著財富效應而在順周期行情中具備最強估值彈性。方正證券研報指出，可重視提振內需政策下醫(yī)美、新消費高彈性板塊及主題性行情機會。平安證券研報進一步明確，在消費提振政策的影響下，醫(yī)美等優(yōu)質賽道及相關周邊產業(yè)有望回暖。在此背景下，蘇寧環(huán)球醫(yī)美業(yè)務有望乘風而上。

地產、消費政策預期走強 多元布局驅動價值重估

值得一提的是，公司同日發(fā)布了估值提升計劃。

蘇寧環(huán)球在估值提升計劃中表示，公司始終堅守“長期主義”理念，秉持“穩(wěn)健經營、穩(wěn)中求進”的發(fā)展戰(zhàn)略。在確保房地產業(yè)務持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的同時，加速推進地產、醫(yī)美雙主業(yè)發(fā)展布局，穩(wěn)步實現(xiàn)產業(yè)轉型升級。同時，積極布局新業(yè)務領域，加速業(yè)務整合進程，驅動公司內在價值的穩(wěn)步提升。

深度梳理發(fā)現(xiàn)，蘇寧環(huán)球在估值層面呈現(xiàn)一定的錯配。截至2024年末，蘇寧環(huán)球凈資產規(guī)模達94.12億元，其中存貨賬面價值81.88億元（占總資產57%），顯著高于當前約63億元的市值水平。同時，當前約0.67倍PB值低于房地產行業(yè)約1.03倍的中位值。

業(yè)內人士指出，這一價值倒掛現(xiàn)象表明，僅核心區(qū)域158.99萬方優(yōu)質土地儲備的內在價值便已覆蓋公司市值，若疊加醫(yī)美業(yè)務1.79億元營收帶來的成長性估值，公司資產重估空間更為可觀。

首先是政策端利好刺激公司估值迎來重估。地產方面，政策“組合拳”持續(xù)發(fā)力，中央首次將“穩(wěn)住樓市”寫入《政府工作報告》，首套房貸利率降至3.85%、部分城市陸續(xù)取消限購等政策的推出，在需求側加力推進穩(wěn)樓市。同時，促內需相關政策或刺激醫(yī)美消費，雙重政策紅利或將加速蘇寧環(huán)球價值重估進程。

與此同時，蘇寧環(huán)球目前正在探索新質生產力，謀求發(fā)展新機遇，拓展高科技等創(chuàng)新業(yè)務領域可行性。業(yè)內人士認為，地產與醫(yī)美雙輪驅動為公司提供了估值安全墊，若公司在新機遇領域的布局順利，其估值或具備更多想象空間。

整體來看，在房地產供給側改革與消費升級的歷史交匯點上，蘇寧環(huán)球其價值重構故事才剛剛啟幕。（CIS）